楼盘傍名牌侵害商标权纠纷案
——京某电子商务公司与宏某房地产公司、吴某国、永某物业公司侵害商标权纠纷案
案号：一审（2025）赣02民初29号
二审（2025）赣民终269号
裁判要旨：
一、房地产开发企业在为项目命名时须尽到合理避让义务，尤其是具有较高知名度的商标，不得将他人商标的核心部分用作楼盘名称进行商业宣传和销售。
二、主张在先使用抗辩，必须证明在商标注册人申请注册商标之前，已在相同或类似服务上使用相同或近似标识并已产生一定影响。仅以地方政府部门的项目备案时间早于部分商标申请日，不足以证明符合“在先使用”的全部法定要件。
三、当商标权与其他财产性权利冲突时，应兼顾对公共利益的保护。房地产商标侵权案件中，若楼房已销售完毕并且居民入住多年，直接判令拆除全部标识会严重损害已购房业主利益和公共利益，可判令侵权人停止新的侵权宣传、在未来开发中禁用侵权标识，并对现有标识采取附加区别性字样等方式，以实现保护知识产权与维护社会公共利益、居民生活稳定之间的平衡。
推荐理由：
本案是一起涉及知名商标“京东”与房地产项目名称冲突的商标侵权纠纷，具有典型的法律意义和行业引导价值。法院在平衡商标权人合法权益、侵权人经营现状以及社会公共利益，特别是已购房业主权益方面，作出了审慎且富有示范性的裁判，对引导全省房地产企业规范经营、强化知识产权保护意识、防范法律风险具有重要指导意义。一是严格界定商标在先使用抗辩的适用条件，必须严格满足“时间在先”且“已有一定影响”等要件，防止房地产企业以项目备案时间早于商标注册申请为由进行抗辩，强调了规范命名的重要性。二是明确楼盘命名与商标使用的法律边界，认定将他人具有较高知名度的注册商标核心部分用作楼盘名称并进行商业推广，构成商标性使用，易导致相关公众混淆，属于侵权行为，警示房地产企业谨慎进行楼盘命名。三是体现利益平衡的司法智慧，在判定停止侵害的具体方式上，未机械要求拆除已入住小区全部标识，而是综合考虑了侵权行为性质、小区业主生活便利、公共利益以及防止混淆的现实需要，创新性地判令侵权方通过“增加区别标识”如添加开发商字号等方式，既保护商标权，又避免社会资源浪费和对居民生活的过度干扰。同时，明确要求侵权方停止新的商业宣传，并在未来开发中不得继续使用侵权名称，有效制止了侵权行为的持续和蔓延。本案的审理和判决，为全省房地产企业在项目立项、命名、宣传及物业管理全流程中如何尊重他人知识产权、规范自身经营行为提供了清晰的司法指引，有利于营造公平竞争、诚实守信的房地产市场环境。
关键词：商标侵权；房地产项目名称；在先使用抗辩；利益平衡；驰名商标保护；
基本案情：
原告京某电子商务公司系“京东”系列注册商标的权利人，其中第125350XX号“京东”商标在“广告、商业信息、替他人推销”等服务上曾被认定为驰名商标，“京东”品牌在相关公众中具有极高知名度。被告宏某房地产公司在江西省乐平市开发的一处商住楼盘项目“京东广场”。原告认为被告宏某房地产公司及其法定代表人吴某国、永某物业公司侵害了其商标权，诉至法院，要求停止侵权并赔偿经济损失400万，合理支出10万元，合计410万元整。被告宏某房地产公司、吴某国、永某物业公司辩称，被告使用在先，楼盘的名称经过政府部门审批作为地名来使用，不会导致公众的混淆和误认。
裁判理由：
一、关于商标在先使用抗辩
商标法意义上的在先使用，须在使用时间上早于商标注册人的使用及商标申请日，且在使用时已产生一定影响。本案中，京某电子商务公司相关商标的申请日均早于宏某房地产公司项目备案及对外销售时间。即便对于京某电子商务公司申请日晚于项目备案时间的少数商标，宏某房地产公司亦未能证明在那些商标申请日前，其使用“京东”标识已产生一定影响。故宏某房地产公司的在先使用抗辩不能成立。
二、关于商标侵权的认定
“京东”系列商标经长期使用和宣传，具有很高知名度。宏某房地产公司作为市场经营者，在明知“京东”品牌影响力的情况下，仍将“京东”作为楼盘名称的核心部分进行商业使用，主观上具有攀附商誉的故意。该使用行为属于商标性使用，且与京某电子商务公司注册商标核定的“不动产代理、商品房销售”等服务相同或类似，足以导致相关公众误认为该楼盘与京某电子商务公司存在特定联系，产生混淆。因此，宏某房地产公司的行为侵犯了京某电子商务公司的注册商标专用权。
三、关于民事责任的承担方式
涉案侵权行为系宏某房地产公司的法人行为，宏某房地产公司应当承担侵权责任。现有证据不能证明吴某国个人财产与公司财产混同，或其个人直接决策、实施了侵权行为，故吴某国不承担连带责任。永某物业公司作为物业服务方，使用“京东广场物业”字样，是为了指示其服务场所，属于描述性、指示性使用，而非用于区分服务来源的商标性使用，不构成商标侵权。
鉴于涉案楼盘房屋已基本销售完毕，业主已入住，相关不动产权证已颁发，若判令彻底拆除小区所有标识将严重影响众多业主的生活便利和社区稳定，导致利益显著失衡。参照最高人民法院案例库相关案件裁判要旨，法院判决宏某房地产公司立即停止在新的商业宣传中使用“京东”标识，并在未来开发或未售房源中不得使用。对于已建成小区，为消除混淆，可采取在现有标识上增加“宏顺”等区别性字样的方式进行整改，而非一律拆除。对于网络信息，宏某房地产公司负有主动清理自身发布内容、在京某电子商务公司需要时协助处理第三方信息的义务。因京某电子商务公司未充分证明其商誉受到具体贬损，对其消除影响的诉请不予支持。综合考虑“京东”商标知名度、宏某房地产公司侵权主观过错、侵权项目规模及持续时间、京某电子商务公司维权合理开支等因素，酌情判定经济损失及合理开支共计62万元。原告主张的惩罚性赔偿，因侵权情节尚未达到“情节严重”的法定标准，不予支持。
